Quando l’inquilino è moroso: come funziona la pratica di recupero crediti
Tra le questioni più spinose quando si parla di affitti c’è senza dubbio la puntualità nel pagamento del canone da parte dell’inquilino, che può trasformarsi per il locatore in un problema non semplicissimo da risolvere. Quando un inquilino diventa moroso, ovvero quando smette di pagare l’affitto puntualmente, genera un debito dei confronti del proprietario dell’immobile, che in quanto creditore dovrà trovare il modo di recuperare le somme che gli spettano. È sufficiente un ritardo superiore ai 20 giorni rispetto alla scadenza del canone mensile perché l’inquilino possa essere a tutti gli effetti considerato moroso, con ciò che ne consegue.
Come comportarsi con un inquilino moroso
Innanzitutto possiamo distinguere due situazioni, anche se talvolta si presentano sovrapposte:
- l’inquilino è in ritardo con il pagamento di una o più rate e si desidera quindi principalmente ottenere gli arretrati;
- il contratto di affitto è scaduto, o si intende interromperlo per inadempienza, e l’obiettivo è quindi anche rientrare in possesso dell’abitazione, procedendo allo sfratto dell’inquilino.
È possibile rivolgersi a un giudice per risolvere entrambe le questioni in un unico procedimento, in base all’articolo 658 del Codice di Procedura Civile. Si potrà cioè avanzare una richiesta nelle sedi competenti sia per ottenere un decreto ingiuntivo di pagamento delle mensilità arretrate, sia per avviare la procedura di sfratto, che una volta convalidata scioglierà il contratto di locazione e obbligherà l’inquilino ad abbandonare l’immobile.
Qualora ciò non avvenga spontaneamente sarà necessario attivarsi con la procedura esecutiva per il rilascio dell’immobile tramite Ufficiale Giudiziario.
NOTA: quanto descritto non è evidentemente applicabile ai casi che rientrano nel blocco delle esecuzioni degli sfratti stabilito come misura di emergenza economica in seguito alla pandemia di Covid-19, provvedimento ancora valido per gli sfratti abitativi divenuti esecutivi a partire dal 28 febbraio 2020.
Il decreto ingiuntivo di pagamento riguarderà le mensilità arretrate e quelle maturate fino alla data in cui l’abitazione torna di diritto al suo proprietario. Può tradursi, come altre procedure di recupero crediti da un privato, in un pignoramento dei beni del debitore, del conto corrente o di proprietà eventualmente intestate. Si renderanno per questo necessarie indagini e accertamenti patrimoniali – per i quali è consigliabile affidarsi a professionisti del settore – per appurare di quali beni ed entrate è effettivamente titolare il debitore e su quali è possibile esercitare diritti.
Tra i documenti necessari al recupero crediti da inquilino moroso il creditore dovrà presentare: copia del contratto regolarmente registrato, copia delle ricevute dei pagamenti già effettuati dall’inquilino e copia dei solleciti di pagamento inviati. Verificare di possedere tutti i requisiti prima di procedere con una causa legale è fondamentale per non rischiare di sostenere oneri inutili.
Quando l’inquilino moroso diventa irreperibile
L’inquilino ha diritto di opporsi allo sfratto, complicando e allungando come è facilmente intuibile l’iter giudiziario e obbligando il creditore ad aprire una procedura di mediazione (articolo 5 del Decreto Legislativo del 4 marzo 2010, n°28).
Alla questione già di per sé delicata potrebbe aggiungersi l’irreperibilità del debitore, vale a dire l’esigenza di dover rintracciare l’inquilino moroso prima di poter rientrare in possesso dell’abitazione. Il proprietario, pur senza sapere quando e se l’inquilino vi farà ritorno, non potrà infatti né accedervi, né tantomeno svuotarla, finché la situazione non sarà regolata dall’intervento dell’ufficiale giudiziario.
Come in altre situazioni di crediti insoluti, la procedura di recupero crediti da un inquilino moroso potrebbe idealmente risolversi in via stragiudiziale, qualora le lettere di sollecito al pagamento andassero a buon fine e il debitore si convincesse dell’opportunità di saldare quanto dovuto senza ricorrere al tribunale oppure di trovare un accordo con il proprietario dell’immobile rispetto alla risoluzione anticipata del contratto e al pagamento degli arretrati. Già in questa fase potrebbe risultare utile al proprietario dell’immobile l’intervento di avvocati e professionisti specialisti del settore per una consulenza personalizzata.
