Recupero crediti condominiale: la normativa e gli obblighi dell’amministratore

Un amministratore condominiale è tenuto al rispetto di precisi obblighi, anche e soprattutto inerenti la gestione delle risorse economiche e quindi delle spese, ordinarie e straordinarie, necessarie alle realtà delle quali si occupa.

In presenza di insoluti e condòmini morosi, la normativa in materia, recentemente aggiornata, stabilisce entro quale margine l’amministratore possa e debba intervenire per giungere quanto prima a una soluzione soddisfacente della controversia.

Recupero crediti: quali sono le responsabilità dell’amministratore di condominio

È innanzitutto alla legge 220/2012 (Riforma del condominio) che un amministratore deve fare riferimento in materia di recupero crediti, e in particolare agli articoli 9 e 10, dedicati a fornire precisazioni rispetto al suo ruolo e alle responsabilità cui è chiamato. 

L’articolo 9, apportando alcune modifiche all’articolo 1129 del Codice Civile (Nomina, revoca e obblighi dell’amministratore), inserisce come obbligo dell’amministratore di condominio “agire con richiesta di decreto ingiuntivo, entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio di riferimento per la riscossione forzosa delle quote condominiali, fatta salva l’espressa dispensa ottenuta dall’assemblea”. Come in altre situazioni più comuni di recupero crediti, l’amministratore, dopo avere tentato una soluzione stragiudiziale alla controversia, sollecitando i condòmini insolventi al pagamento delle rispettive quote, dovrà quindi attivarsi celermente per ottenere quanto dovuto per via giudiziale, attraverso un’azione che potrebbe concludersi con un pignoramento dei beni del debitore. 

Il pignoramento può agire su beni mobili, immobili o presso terzi (principalmente stipendio, pensione, conto corrente). Sempre la legge 220/2012 obbliga, con l’obiettivo di una maggiore trasparenza, all’apertura di un conto corrente bancario o postale a nome del condominio, esclusivamente destinato alle somme ricevute o erogate per conto del condominio stesso. Ad ogni singolo condomino è data la possibilità di controllare i movimenti di questo conto per il tramite dell’amministratore. 

Nei casi di morosità condominiale resta valido il principio di solidarietà, secondo il quale i condòmini in regola con i pagamenti potrebbero essere tenuti a coprire il debito prodotto dai condòmini insolventi, contribuendo con un importo calcolato sulla base delle tabelle millesimali e così proporzionato. Nel mentre, l’amministratore è chiamato a fare quanto è in suo potere per ottenere dai debitori le somme mancanti, agendo legalmente nei loro confronti secondo la prassi. L’amministratore può attivare la procedura di ingiunzione verso i condòmini morosi senza passare per l’approvazione dell’assemblea condominiale. L’assemblea condominiale potrebbe tuttavia a sua discrezione decidere, in considerazione di particolari circostanze, di non procedere ad azioni legali e chiudere diversamente la controversia. 

Per affrontare la procedura di recupero crediti nei modi e nei tempi più efficaci, l’amministratore può rivolgersi a consulenti e professionisti del settore, in grado di indirizzarlo e accompagnarlo lungo le diverse tappe del percorso, inclusa l’eventuale necessità di indagini sulla posizione finanziaria dei condòmini in debito, in fase preliminare rispetto alle azioni legali.

L’amministratore ha inoltre l’obbligo di comunicare ai creditori esterni non ancora soddisfatti i dati dei condòmini morosi, cosicché questi possano agire inizialmente nei loro confronti e rivolgersi solo in seconda battuta agli altri condòmini, in regola con i pagamenti, affinché si attivino sempre in base al principio di solidarietà. Si ricorda inoltre che l’amministratore è autorizzato dalla legge 220/2012 a sospendere per i condòmini morosi i servizi comuni fruibili separatamente, nel caso il mancato pagamento superi il termine dei 6 mesi. Non sarà a questo scopo necessaria un’autorizzazione preventiva.

Recupero crediti condominio: normativa 2022

La riforma del condominio attuata dalla legge 220/2012 ha perfezionato alcune regole esistenti e introdotto nuove disposizioni rispetto agli incarichi e agli obblighi dell’amministratore già previsti dal Codice Civile. Proponendosi in particolare di intervenire in materia di adempimenti fiscali e trasparenza degli stessi, di conservazione della documentazione inerente l’intera gestione del condominio e i rapporti tra i condòmini, introduce la possibilità, per l’inquilino che ne facesse richiesta, di vedersi consegnare l’attestazione dei pagamenti degli oneri condominiali nonché delle eventuali liti in corso. Non ultimo, la riforma 2012 tocca anche la questione della mediazione obbligatoria in relazione alle controversie condominiali. 

Il decreto legislativo 149/2022 aggiorna tali disposizioni e fa sì che il ruolo di mediatore sia conferito all’amministratore automaticamente, rafforzando di fatto la sua posizione ed eliminando la necessità di un’assemblea per l’assegnazione di tale incarico a seguito di un voto di maggioranza.